新时代验房师职业高质量发展前景展望
新时代验房师职业高质量发展前景展望
验房师国家职业标准编制专家指导组组长、北京师范大学教授 王宏新
说到“验房师”，大家感觉到是新的行业，就像你们不认识我，我也不认识你们一样，今天可能利用这样一个场合，我应该很有幸代表了这个新的职业，给大家来谈走过来的路和未来的远景展望。
我今天的演讲分为三部分，一部分是简单回顾，一部分是谈一下现状，还有一部分是对未来的展望下一些自己的想法。
今天非常巧，今天是西方的感恩节，我们中国人现在不提倡过西方人的节日，但是感恩还是需要的。我刚才特意看了，几位行业内的企业老总、专家在展示，无论是找房还是租赁，几乎在这个环节里面都可以把验房给嵌入进去，也都没有。我觉得这正好代表了今天“验房师”作为一个行业和职业，还是一个空白，也代表了未来它的潜力是非常大的。因为过去的15年，我为什么追溯到过去15年？感恩节我首先还是要感谢一下中国房地产估价师与经纪人协会，为什么呢？在2007年，我当时还是一个讲师，刚当上副教授的青年学者，我人生中拿到的第一个横向合作课题就是中国房地产估价师与经纪人学会给了我3万元，来研究一下“验房师”这个职业。当时的领导意图很明确，听说西方有这样一个职业和行业，国内还没有，那就请大学老师来研究研究。我当时是北京师范大学房地产研究中心的副主任。一研究，领导的初衷是能不能把它纳入到房地产估价师和经纪人里面，这句话跟15年以后，到今年就16年了，跟我刚才抛出来的话是一样的，无论是估价还是经纪还是租赁还是找房，其实需要知道房子是什么样的。今天这个需求也没有消失，过去15年、16年，它也存在。但是一个职业从零几年，在座的比如上海润居的杨总都可以追溯到2003年、2004年、2005年这个时候，俗称“民间验房师”，杨总、赵总是长时期顶了“民间验房师”的帽子。
过去15年，是从专业到行业到职业的发展之路，这15年走得很长。但是毕竟走过来了，所以我记得2007年，我做了这个项目以后，成功给了中国房地产估价师和经济人协会以后，就放柜子里面了。后面零星几年我给全国的房地产估价师继续教育里面，跟今天的人才是很紧密联系的，我记得当时在黄山、郑州等好几个地方都给估价师上过验房规程的课程。所以虽然刚才温秘书长讲到2022年这个职业才诞生，但是“验房师”和验房这个职业、行业，参与到中国的房地产业，参与到中国的建筑业，参与到中国住房的服务业里面，应该说是历史已久，已有十几年的功夫。
但是俗称“十年磨一剑”，“验房师”磨了15年，这个过程中我也特别感谢中国建工出版社的封毅总，我们一路从讲师到了现在的副教授，封总也从编审到了今天的副总编辑，这个过程中我们最少出了五六本书，有一个政治局常委的批示，有几篇B类文章，我们还联合在全国做了好几期的培训。这个过程中，可能都是在座的非“验房师”行业的同仁们没有接触过和了解过的，所以今天我也特别利用感恩节这个机会，对前期参与到这个过程中来的所有同仁表示致意。我做的事情很多，但是就是因为这些同仁们一路的陪伴和对中国住宅产业的高质量发展，和老百姓的安居梦、宜居梦、美好生活这种使命的使然，让大家可以走在一起这么多年，见证到有了职业化的今天。
这里面利用主场优势要特别感谢温秘书长，房协和产学研用分会，临门一脚，把“验房师”从一个没有受到官方重视认可的民间验房职业和民间的行业，推到了国家认可的职业领域。我们已经开了几次会议，这里面也要特别感谢张丽教授，从去年今年以来担任了编制组的组长，带领编制专家和团队，今年北京、广州、天津又一路走到杭州，标准的工作也越来越趋于成熟。能够在今年年底或者在明年，让中国的“验房师”职业标准成为国家的标准，这就指日可待。
这个新的职业，只要房地产涉及到建筑工程的质量，安居的质量等等各行各业，会发生一个嵌套，互嵌，会发生专业的跨界融合整合，将成为中国房地产业高质量发展，中国住房安居高质量发展的新的起点。这是我对过去的一点回顾。
第二是现状，我特别羡慕刚才薛总还有几位分享的PPT，他们里面有很多数据，我们验房行业没有。这么多年来的发展，是在无组织、非官方的、民间的、自愿的艰辛探索和交流合作中度过的。这方面我们的教材、培训发挥了一些作用，但是总体上，目前验房行业存在三个方面的问题，我也特别期待能够借今天这个高质量发展的会议，推动在新的阶段、新的征程有新的发展。
一是底数不清。这个行业里边究竟有多少“验房师”以及相关从业人员，我不知道，在座的各位我相信也没有人知道。第二是我们有多少验房企业也不知道，我只见到经常能够参与进来，为这个行业、职业贡献的一些老面孔。每年验多少平米的房子，我不知道，在座的也没有人知道，每家验房机构只知道自己验了多少，甚至不知道对方验了多少，大致预估，但是通常都认为别人没有自己验得多。验了这么多的房子里面，新房验了多少，旧房验了多少，还有哪些类型的房子需要验和我们验过，我也不知道。这个行业每年有多少产值，我不知道，在座的是不是有预估？我昨天来了短短的时间，我还跟杨总反复推敲，甚至昨天我还第一次听到了有外资验房机构。我觉得这就是我接下来要展望的内容。
二是行业交流仍然不畅。随着新世纪以来房地产行业的大幅度崛起，为了满足庞大的房屋需求，房地产的供给质量参差不齐，在购房过程中围绕着质量的冲突，“验房师”的参与，媒体的参与，监理机构的诟病，都在过去的十几年里面出现了。在这个过程中，验房机构自弹自唱，高调发声，这是一个特定的阶段，因为市场上不认可、不了解，我觉得这是客观的。我作为这个行业里面的专家学者之一，我是绝对不会去贬低这个行业的。但是它是过去在特定发展阶段里面一个规律，比如面对小业主，可以来很多的，在今天看来已经有很多验房机构不会承担的责任，这是为了把业务引过来，他会去承担。
现在处于什么阶段呢？经历过了吵吵闹闹之后闷声发财，建一些私底下的志同道合的同行的交流，我感觉到这是目前这几年的现状。过去参加培训的交流的同行，不见了，或者说不好听一点的市场上已经淘汰了，能够坚守下来的，今天在无论是华东还是北京还是东莞还是华南，基本上有一些企业应该已经属于头部的企业。已经开始尝试建立自己的专业、职业、行业的品牌性。在这个过程中，就需要长久的建设，但是企业之间的不良竞争，行业之间的无序性，仍然是今天行业的常态。只从一个方面就可以看出来，就看价格，今天大家知道在全行业人力成本都在涨，但是如果表现出来验房的价格没有涨甚至还很低，就可以表现出来这里面的价格竞争，是肯定存在的。而这个价格竞争，从经济学上来讲，我是学经济学的，是好的。但是在一个行业的初始极端，低的价格代表了低的品质，低的价格也代表了好的行业秩序无法树立。这个市场上，急需要进行行业的规范。只要价格上不来，只要是竞争的格局，无序的格局打不破，那么今天大家可以看到有很多企业，尤其是找房的或者是验房的机构，大量在谈跟政府之间的关系。我今天听出了这个意思，验房机构，我也知道一些头部企业，都在跟政府服务，这是个非常好的开始。但是地方政府、主管部门对于验房的需求，需要全行业来呵护。所以参差不齐的行业发展现状，制约着行业的整体发展，也制约着行业的高质量发展，我觉得这是需要解决的。
三是验房行业的价值没有得到充分的挖掘和市场上充分的发挥。这点是跟刚才的第二点联系在一起的，而这点尤其着急。因为职业化已经给我们行业的发展铺平了道路，所以今天我虽然题目是说“验房师”，但是我接下来一点点的时间，也就是展望部分，我将重点围绕在行业里谈一点自己的看法。这是我对现状的三点认识。
第三是展望。还要特别感谢封毅老师，去年成立编制团队的时候，我在第一本验房专著里面，提到了验房师和验房行业的三个趋势，专业化、制度化、组织化，我今天仍然要重提，因为这三个化还没有实现，我今天还要再加两个化，作为我的最后一部分。
一是专业化。我觉得中国的验房行业从业者和同仁们，前期用了15年的时间，已经做了很好的探索，成功地将“验房师”这个专业，从房地产租行业里面分离出来，这是符合经济学上的分工和专业化的逻辑的，也是符合全球验房行业的诞生和中国验房行业必将诞生的规律的。但是今天我们探讨的“验房师”的职业，马上会编制出来，“验房师”接下来的准入和退出，“验房师”的职业教育，包括他的专业教育、学位教育，也包括他的继续教育，是需要跟上去的。今天作为在“验房师”职业标准没有出台之前，所有的“验房师”拿的都不是“验房师”的证，从今以后拿的是“验房师”的执业证，那就必将形成一个服务于“验房师”和验房行业发展的专业的职业的教育体系。这里边就包括了专业职业，也包括继续教育。我看到了议程里面等下张丽教授会讲验房从业人员职业培训，这个作为培训，仅仅是庞大的职业教育体系里面一个重要组成部分之一，但它不是全部。
专业职业到教育，最后落到底的还是人才，而人才放在这个时代，服务的就是中国住宅产业和房地产业的高质量发展重要一环。基本上只要说到房子，未来从展望的角度来讲，它都可能会跟交易、买卖租赁、抵押等等各个有市场服务的地方来进行衔接。
所以我拿专业化的趋势来讲，现在职业的标准和形成新的职业，仅仅是第一步，接下来的事情还有很多，也特别期待相关行业的专家同仁、企业，帮助这个新兴的职业和行业进入到快速和高质量发展的阶段。就像刚才很美的PPT一样，能够积累很多东西，它需要迭代。我也希望我作为中国“验房师”和验房行业的志愿者、义工，继续陪大家走完。我们可以把前期很多东西梳理出来，为今后的高质量发展提供一些更好的学理支持。
二是制度化。就像现在的职业标准一样，它就是个制度化的过程，接下来需要的就是行业的标准。我们现在的验房行业，或者说验房公司有多少有自己的企业标准，我们大概用多长时间，类似会有一个团体，我们能够拿出一个团体标准，我们还用多长时间能够形成行业的标准和行业的规范，我觉得这里边也有大量的工作需要去做。在这一点上，我们还没有开始做，这也是我此行特意来参会，和温秘书长沟通的时候，我希望在这次会前、会中、会后，我们能够继续探讨如何在职业发展的基础上，把行业的发展纳入进来。
三是组织化。就像今天我仍然只是代表我一样，我还不能代表一个行业。未来中国的“验房师”需要什么样的“娘家”，他需要什么样的组织，之前我们曾经做过一些短暂的交流，但还很不成熟，他是需要个协会还是需要个学会？各有什么利弊？需要国家、需要行业在这方面提供什么样的支撑？全国的组织和地方的组织又是什么样的关系？今天我看到了很多地方上，包括省和一些市，一些房产协会，我特别感兴趣的是在你们的省或者你们的市，目前“验房师”和验房企业发展的是什么样的情况，我也特别期待会后能够跟有兴趣的同仁交流交流，我也了解了解你们当地这个行业发展得怎么样，我们还能够给它赋什么样的能。
接下来我谈两点个人认识，“验房师”职业未来的学习和成长，以及他应该去看到的一些趋势。所以我把这个称之为智能化（超越数字化、超越物联网），因为什么呢？智能化已经从智能化的建筑到智能化的家装，扩展到了智能化的家居，又从智能化的家居扩展到智能化的家电，然后又到了人工智能，又到了机器人时代。但是验房行业和验房从业者自身所具备的素质，自身所具备的知识架构、学习能力、服务市场的能力、专业技术能力，能不能适应这种新的需求。在过去的十几年里，大部分验房企业和“验房师”多数企业服务的是小业主，服务的是70后和70后以前的业主。今天这个时代在发生变化。我们刚才所有说到的智能的建筑、智能家居、智能家装、智能家电，都是指的建筑机器，没有说人。
另外一个我称之为趋势的是高品化（并不是品质化），因为我认为品质化是个中性词，作为商家、企业、供给方，生产出来的任何东西都应该是品质好的。但是现实不尽人意，不管是建筑还是别的，中国经历过了粗放增长的时代，到今天为止大家都知道高质量几乎成了十八大、十九大以来的高频词，也代表了中国进入到了中高收入增长阶段的经济社会发展指标。结合着智能化，更重要的是人的智能化，也就是说今天我刚才看贝壳找房，看自如租赁，我从里边就可以有很深的感受，就是从现在开始我们面临的服务对象，他是80后到00后的新兴消费群体，这和我们70后以及70后以前是完全不一样的。他具有这么几个特点：
一是从人群上来讲，80后代表着大学扩招，代表着素质教育，代表着通识教育，80后到00后这代拥有的知识结构和知识量是远远超过70后和70后以前的，我是70后，我们必须承认这一点，如果不承认这点，是违背科学的。换句话说，80后这一代是青年，也是希望，这跟我们国家谈的时政和消费观念都是相吻合的。如果80后、90后、00后的知识量、知识结构比我们大，这还不重要，这是个表象，更重要的是他们有超强的学习能力，这是我们70后、60后、50后要自省的，如果我们还不想被这个时代所抛弃，我们已经不是每天读书读报了，是你能不能在学习能力上再像年轻人那样，掌握一些学习的方法和学习的技术。作为我们70后和70年代以前的人，我们和80后差的不是知识量本身、知识结构本身，而是我们学习知识的方法和技术，跟今天的80后、90后、00后完全不一样。而这一点，我们很难赶上。而80后到00后，他们成为新的居住群体之后，他们的消费观念跟我们70后、70年以前的也是完全不一致的，他们可能收入能力没有他们的消费能力强，他们可能从事的职业没有我们今天这样，就业的竞争压力很大，但是无论他的就业能力有多低，代表他年轻吗？还是今天就业的形势有多卷？这一代人几乎没有在吃喝问题上碰到过困难，他们的消费观念、消费的能力，是完全不同以往的，而他们恰恰是智能化家居和智能化居住的主体。那么我们的验房行业，能不能适应这种高频化和智能化。今天验房企业和“验房师”里面，是不是我们今天面临的主战场，它可能还不是，但是明年、后天它必然是。
